Что изменит антирейдерский закон

5 декабря 2019 года “Проект Закона о внесении изменений в Земельный кодекс и некоторые другие законодательные акты по противодействию рейдерству” №0858 был принят во втором чтении. Сейчас он ожидает подписи у президента.

Проект закона был зарегшистрирован еще в марет 2018 года, в прошлом созыве Верховной рады (ВР). В июле 2018 года он был принят в первом чтении, после чего отправлен на доработку. Инициаторами документа были Олег Кулинич, Александр Бакуменко, Олег Ляшко, Иван Мирошниченко, Валерий Лунченко, Виктор Галасюк, Сергей Лабазюк и другие депутаты аграрного комитета VIII созыва ВР.

Автором законопроекта в нынешнем IX созыве стал Николай Сольский — глава аграрного комитета, депутат от “Слуги народа” и соучредитель “Украинского аграрного холдинга”. Он повторно внес проект закона в парламент в августе 2019 года.

Зачем нужен законопроект?

В 2019 году рейдерство вышло на новый уровень. Если раньше захват полей с урожаем проводился “ребятами в масках” под прикрытием вооруженных группировок, то сейчас рейдеры не просто “отжимают” урожай.

Происходит фальсификация договоров аренды, захват предприятий через изменение состава участников юридического лица, переоформления долей в уставном капитале, имущества и земель предприятий.

Законопроект должен сделать невозможной двойную регистрацию договоров аренды участков, которые используются предприятиями, а также захват предприятий путем незаконного присвоения корпоративных прав (акций или долей).

Нужно сделать невозможной остановку работы с/х компании из-за того, что на нее необоснованно наложен арест на имущество и активы, и идет силовое противодействие.

Часто складывается ситуация, когда перед сбором урожая на поле приезжает чужая уборочная техника. И рейдер просто размахивает перед носом реального владельца “липовыми” документами, где указаны другие собственники.

Для многих таких изменений Госгеокадастр и Госреестр прав на недвижимое имущество должны взаимодействовать. Чтобы процедура госрегистрации земельных участков и прав на них была более урегулированной и надежной.

По словам Николая Сольского, законопроект содержит много норм, которые должны исключить вмешательство в земельный кадастр и реестр Минюста. Также предусмотрены нотариальные предостережения и объединения кадастров в некоторых частях.

“Есть нормы, связанные с обновлением договоров аренды и порядком оформления. А также изменения, касательно невостребованных паев. Это целый комплекс, который регулирует оборот аренды земли”, — рассказал автор документа.

Базовые нововведения

Согласно закону, государственные кадастровые регистраторы будут иметь онлайн-доступ к сведениям Госреестра имущественных прав на недвижимое имущество, а госрегистраторы прав — онлайн-доступ к сведениям Госгеокадастра.

Документация по землеустройству и техническая документация по оценке земель, которая подается в электронной форме, должна быть подтверждена электронной подписью сертифицированного инженера-землеустроителя.

Госрегистраторы будут обязаны при регистрации сформировать и сохранить выписку из Госгеокадастра.

Также госрегистраторов прав обяжут проверять не только сведения в Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество, но и наличие сведений в Госгеокадастре.

Во время регистрации прав госрегистратор будет обязан проверить, имеет ли право лицо, обратившееся с заявлением о регистрации, на совершение таких действий. А также проверить наличие информации о недвижимом имуществе в других государственных реестрах.

Если кадастровый номер участка отсутствует в Госгеокадастре, то госрегистратор прав обязан оставить без рассмотрения заявление о регистрации права на недвижимое имущество.

В Госреестре имущественных прав на недвижимое имущество должна будет вноситься информация о цене или стоимости недвижимого имущества, и прав на него по соответствующим договорам.

В Госгеокадастр должна быть внесена информация о земельных участках, которые были сформированы до 1 января 2013 года с присвоением кадастровых номеров и указанием наличия или отсутствия координат поворотных точек границ.

Невозможность снизить плату за аренду после аукциона

Одно из изменений в законе касается платы за пользование участком государственной или коммунальной собственности, определенной в договорах эмфитевзисом (право пользоваться землей) или суперфицием (право пользования строением на земле). А также плата по договорам, которые заключены на земельных торгах.

Такие размеры платы не могут быть уменьшены даже по соглашению сторон. Ни в течение срока действия договора, ни в случае его обновления.

Это исключает некую популярную практику. Когда на торгах выигрывает компания, которая предложила наибольшую цену, но потом эта компания договаривается с арендодателем об уменьшении арендной платы. Часто — после денежного вознаграждения за соглашение.

Права владельца участка и корпоративные права

Согласно закону, владелец недвижимого имущества имеет право установить или отменить требование нотариального удостоверения договора, предметом которого является имущество или его часть.

Также владелец земельного участка может установить или отменить нотариальное удостоверение договора об установлении земельного сервитута, договора о предоставлении права пользования земельным участком для с/х нужд или для застройки, а также договора аренды этого участка.

То есть, установка или отмена требования является односторонней процедурой, которая должна быть нотариально заверена. Требование подлежит государственной регистрации.

Что это значит? Владелец участка может внести изменения в Госреестр имущественных прав, но только по нотариальным документам. Это исключает внесение изменений в привычной письменной форме с поддельными подписями, которые распространены в сегодняшних схемах рейдеров.

Это не очень удобно арендатору. Ведь если он хочет зафиксировать свои права на аренду земли, то нужно привести каждого пайщика к нотариусу. И скорее всего, оплатить услугу нотариуса за свой счет.

И если в будущем арендатор захочет что-то изменить в договоре аренды или продлить его, то опять-таки нужно будет личное присутствие каждого пайщика и расходы арендатора на нотариуса.

Что касается корпоративных прав, то участник частного предприятия или общества может нотариально заверить сделку, предметом которой является доля этого участника в уставном капитале.

Информация об установлении или отмене требований вносится в Единый госреестр юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований.

Таким образом, уменьшается возможность незаконно сменить собственника предприятия или изменить размер акций в уставном капитале.

Также участник может установить требование нотариального удостоверения подлинности его подписи во время общего собрания предприятия. И установить/отменить требование нотариального удостоверения сделки по отчуждению, залога доли в уставном капитале общества.

Эти сведения также должны быть внесены в единый государственный реестр юрлиц, физлиц-предпринимателей и общественных формирований (ЕГРПОУ).

Невостребованные паи

Отдельное регулирование прописано для невостребованных паев. К примеру, договор аренды на невостребованный пай или землю коллективной собственности закончился в связи с приобретением права собственности на нее. Но на этом участке уже растет урожай.

Тогда арендатор имеет право собрать урожай. А новый владелец имеет право получить возмещение убытков, которые связаны с временным занятием земельного участка бывшим арендатором.

Размер компенсации равен арендной плате со дня прекращения договора аренды до дня, когда весь урожай будет собран.

Право аренды на невостребованные паи и земельные участки коллективной собственности, которые предоставлены в аренду органами государственной власти или местного самоуправления, осуществляется без государственной регистрации права собственности.

Продление договоров аренды

Продление договора аренды на такой же срок и на таких же условиях происходит автоматически, если в договоре есть условие автоматического обновления и арендованный участок не относится к землям государственной или коммунальной собственности.

Информация об автоматическом продлении вносится в Госреестр имущественных прав.

После окончания срока договора аренды, первоочередное право на заключение нового договора аренды на этот участок имеет бывший арендатор.

Если он хочет воспользоваться первоочередным правом, то должен предупредить об этом владельца участка не менее чем за месяц до окончания срока договора аренды.

К предупреждению нужно приложить проект договора. При составлении нового договора условия могут быть изменены по согласию сторон. Если согласие не достигнуто, то первоочередное право арендатора прекращается.

Если владелец или арендатор участка не хотят продлевать договор, то должны подать заявление в Госреестр имущественных прав не менее, чем за месяц до окончания срока действия договора.

Если ни владелец, ни арендатор не подали такого заявления, то договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях. При этом арендаторам нужно убедиться, что в предыдущем договоре есть условие автоматического продления.

И это условие должно быть зарегистрировано в Реестре имущественных прав. Как и четкая дата заключения договора. Во избежание споров, в договоре лучше прописывать и конкретную дату окончания договора аренды.

Ведь согласно новому закону, дата окончания действия договора аренды исчисляется с даты его заключения. А право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации такого права.

Если владелец земели умирает до окончания срока договора, то арендатор может подать заявление в Госреестр имущественных прав о возобновлении договора аренды на тот же срок и на тех же условиях. Даже если договор не содержит условия о его продлении.

Заявление нужно подать в течение одного месяца со дня, когда арендатору стало известно о смерти арендодателя.

Договор будет продлен до момента госрегистрации права собственности наследника. Или до момента признания наследства выморочным и госрегистрации права территориальной общиной. После момента госрегистрации арендатор будет иметь первоочередное право на заключение нового договора.

Работа регистратора

Если госрегистратор допустил любую ошибку при внесении данных о вещных правах или обременениях прав в Государственный реестр прав, то он сам исправляет ошибку. Но если только документы по результатам рассмотрения заявления не выдавались заявителю.

Если ошибка обнаружена после того, как заявитель получил документы, то госрегистратор может исправить ошибку только на основании заявления заявителя.

Если ошибка влияет на права третьих лиц, то она исправляется госрегистратором исключительно на основании судебного решения.

Элина РЕДИХ