Нова житлова політика без черг і пільг: одному дістанеться соціальне житло, іншому — службове, а комусь — іпотека

Сьогодні налічується близько 4,8 мільйона внутрішньо переміщених осіб. Очевидно, що Україна з її Житловим кодексом, ухваленим 40 років тому, була не готова до цих викликів, тож питання забезпечення великої кількості громадян доступним і адекватним житлом стало однією з найважливіших соціальних проблем.

Житловий ретрокодекс

Іще до війни поліпшення житлових умов потребували близько 650 тисяч українських родин, у яких проживають: 13% — працівники бюджетної сфери; 3% — працівники правоохоронних органів; 20% — військовослужбовці; 14% — молоді сім’ї.

Варто зазначити, що це дані станом на 2015 рік, адже з огляду на проведення реформи децентралізації, яку по суті визнано досить успішною, облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, було передано місцевим органам влади та самоврядування, але водночас не було запроваджено ефективних механізмів централізованого та прозорого збору даних на загальнодержавному рівні.

Вирішення проблеми забезпечення громадян житлом через побудову нової рамки соціально справедливої та економічно ефективної державної житлової політики потребує докорінного перегляду норм житлового законодавства. Адже чинний сьогодні Житловий кодекс було розроблено ще 1983 року. Тож Мінінфраструктури наразі — на фініші розроблення проєкту Закону України “Про основні засади житлової політики”.

Кардинальні зміни

Нині є надія на кардинальні зміни житлової політики України. Мінінфраструктури відповідно до пріоритетного плану роботи уряду працює над новою рамкою житлової політики. Цю роботу організовано через робочу групу із залученням широкого кола експертів міжнародних організацій, які мають фахову підготовку з питань житлової політики.

Сучасна європейська практика свідчить, що держава має створити умови, за яких кожна особа залежно від фінансового становища та потреб зможе вирішити своє житлове питання. Тому необхідно замінити застарілі норми Житлового кодексу новим законом, що визначить загальні засади державної житлової політики, яка будуватиметься на основі потреб громадян із урахуванням необхідності розвитку територій.

Проєкт нового закону визначає основні засади житлової політики.

Першочерговий блок завдань, які має вирішити проєкт, — облік житла та визначення потреби у формуванні відповідних житлових фондів.

Зокрема в документі запропоновано упорядкувати житловий фонд, визначивши житлові фонди територіальних громад, державний і приватний житлові фонди. Це дасть змогу сформувати пропозицію житла державної та комунальної форм власності, яке може бути надане в користування громадянам, а також визначити потребу в формуванні відповідного житлового фонду.

Другим блоком є цифровізація всіх процесів, що відбуваються під час вирішення житлового питання. Це забезпечить їх відкритість і прозорість. 

Водночас запропоновано відійти від формування черг громадян. Натомість планується надати громадянам змогу самостійно обирати, як вони бажають вирішити свої житлові питання: отримати квадратні метри в оренду чи набути їх у власність.

Запровадження такої системи матиме наслідком скасування низки пільг, установлених законодавством, що передбачають переваги в отриманні житла за наявною квартирною чергою. Відповідно майже 20 окремих законів (окрім Житлового кодексу) потребуватимуть перегляду, а пільги — скасування.

Відкрита електронна система, що містить дані про весь наявний державний житловий фонд, житловий фонд територіальних громад, умови фінансово-кредитних механізмів, на підставі аналізу поданих громадянином даних (зокрема з урахуванням рівня доходів) має сформувати для цього громадянина пропозицію. А він уже самостійно зможе вирішити, який із запропонованих варіантів і в якій місцевості йому найбільше підходить.

Без права приватизації

Третій блок — це механізми вирішення громадянами житлового питання. Передусім для житла, що належить до державного житлового фонду та житлового фонду територіальних громад, має існувати заборона щодо його приватизації, викупу, передачі в суборенду тощо. Особливості можуть бути передбачені для житлових фондів, які формуються на підставі відповідних міжнародних угод і завдяки міжнародній технічній допомозі.

Житло, з якого буде сформовано відповідні житлові фонди, за цільовим призначенням може бути використане як соціальне, службове, житло для тимчасового проживання або передане у соціальну оренду (тобто субсидоване житло).

Передбачається, що буде запропоновано механізми вирішення громадянами житлового питання з урахуванням їх рівня доходів та соціальної категорії, в поєднанні цих двох основних критеріїв.

Зокрема громадяни, які мають найнижчий рівень доходів і відповідно через певні обставини (вік, обмежені фізичні можливості тощо) фактично не мають можливості його покращити, зможуть претендувати на отримання соціального житла, яке надаватиметься їм у користування безкоштовно.

Тимчасове житло, або житло для тимчасового використання, — це житло, що надається певним категоріям громадян, зокрема внутрішньо переміщеним особам, для тимчасового, строкового проживання на безоплатній основі за умови сплати (відшкодування) користувачами вартості житлово-комунальних послуг.

Громадяни, котрі мають умовно середній рівень доходів, який, утім, не дає змоги самостійно вирішити житлове питання, можуть претендувати на отримання житла на умовах соціальної оренди. Соціальна оренда передбачає надання житла в оренду за плату, нижчу за ринкову, або ж субсидування орендної плати коштами відповідного бюджету в розмірі, що залежить від рівня доходів. Водночас запропоновано для реалізації такого механізму залучати приватного власника житла (орендодавця).

Представникам певних професій, потреба в яких є вкрай важливою для територіальної громади або держави, житло може бути надане в користування як службове на час виконання ними службових обов’язків. Така практика застосовується в європейських країнах, зокрема для вирішення житлового питання військовослужбовців, які на час проходження служби забезпечуються відповідним службовим житлом.

Формування сталих і достатніх житлових фондів, які можуть бути використані для надання в тимчасове користування громадянам, дасть змогу вирішити житлове питання на доступних для відповідної категорії громадян умовах і в довготривалій перспективі.

Що ж до громадян, які мають умовно достатній рівень доходів, то для такої категорії запропоновано участь у реалізації фінансово-кредитних механізмів (іпотека, лізинг, компенсація частини вартості житла чи частини відсотків за кредитом), або ж оренду житла з приватного житлового сектору. Для окремих категорій громадян, зокрема військовослужбовців, ветеранів війни, пропонується запровадити додаткові преференції, пільгові умови участі в таких механізмах.

Четвертий блок завдань, які має врегулювати законопроєкт, — це питання гарантій та захисту права на житло, зокрема захисту громадян від незаконного виселення. А також питання повернення самовільно зайнятого житла й порядок здійснення контролю у сфері захисту права на житло.

***

Залишається сподіватися, що розроблення проєкту Закону України “Про основні засади житлової політики”, в основу якого буде покладено мету — забезпечення права на житло кожного, незалежно від стану здоров’я, віку, матеріального становища тощо, нарешті дасть змогу побудувати стійку європейську житлову політику в Україні.

 

Сергій КОМНАТНИЙ, доктор юридичних наук, почесний президент ГО Housing Ukraine