Покращувачi будинкiв чи хапуги в законi?

Віднедавна влада активно пропагує створення об’єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ). Після перерви у вісім років від реєстрації в Мін’юсті наказу “Про затвердження типового статуту об’єднання...” (а це було за прем’єрства Януковича), теперішній Янукович—Президент, уряд та міськадміністрації активно пропагують оголошену житлово—комунальну реформу. Багато представників правлячої команди доволі радикальні в питанні ОСББ — говорять навіть про те, що людей треба примушувати створювати об’єднання і вступати в них.

Однак мешканці стольного Києва не поспішають відмовлятися від своїх ЖЕКів. На це є кілька причин: дехто бачить у такому об’єднанні “міський колгосп”, когось задовольняє і теперішній стан комунальної сфери, а найбільш допитливі познаходили в реформації стільки “підводних течій”, що свідомо відмовляються від ідеї ОСББ.

Тож поки влада залучає іноземні організації для надання своїй ідеї “прогресивного обличчя” і вдається до пропаганди у “кращих традиціях” СРСР, журналіст “України молодої” спробував з’ясувати, яке добро та яких “злих сюрпризів” слід чекати від ОСББ.

“Комунальний рай”

Принцип нової житлово—комунальної реформи насправді не такий складний, як може здатися спочатку. У кожному багатоквартирному будинку планують створити об’єднання співвласників, на плечі якого повністю ляже утримання будинку. Як значиться у типовому статуті ОСББ, затвердженому ще в 2003 році, це надасть можливість отримувати житлово—комунальні послуги належної якості за обґрунтованими цінами. Фактично після того, як створюється ОСББ і йому передається технічна документація на будинок, в руках у власників квартир опиняються всі комунальні важелі: вони самі шукають організації, які прибиратимуть прибудинкову територію, ремонтуватимуть ліфти, обслуговуватимуть внутрішньобудинкові мережі, вивозитимуть сміття тощо.

До речі, при цьому ЖЕКи ніхто не відміняє, просто з’являється можливість домовитися не з ними, а, наприклад, із приватною фірмою, що надає ті ж послуги. При укладанні договорів із обслуговуючими підприємствами ОСББ мають право прописати санкції за порушення його умов, чого не можуть зробити власники окремих квартир. Крім того, діяльність ОСББ може забезпечити суттєву економію при оплаті за комунальні послуги. Адже воно має право надавати в оренду підсобні приміщення (підвали, горища). До прикладу, в Києві на Позняках одне таке об’єднання майже на 100% покриває витрати на “комуналку” за рахунок оренди. Однак такого результату можна домогтися лише в тому випадку, якщо, по—перше, такі підсобні приміщення у будинку є, а по—друге, якщо він розташований поблизу великих транспортних розв’язок. Також можна брати гроші і від продажу місць для реклами на стінах. Все це теж прописано в тому ж типовому статуті. Серед переваг, на яких передусім наголошує Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово—комунального господарства, є встановлення лічильників тепла і води, що дасть змогу зекономити. Олександр Сергієнко з “Інституту міста” зазначає, що плата в такому разі може скоротитися на третину.

За більшовицьким принципом

Слід зауважити, що житлово—комунальна реформа, спрямована передусім на створення ОСББ, має суттєві юридичні суперечності. Журналіст “України молодої” знайшов найбільш помітні, однак експерти зауважують, що місць для неприємних колізій може бути більш ніж достатньо. Складається враження, що реформу роблять поспіхом, а законодавство вже “підганятимуть” постфактум.

Найперше — сам порядок створення об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. На установчих зборах мають бути присутніми половина плюс один власник квартир будинку. Рішення приймається, якщо з цієї частки проголосує дві третини. Всі решта власників хоч і не стають членами ОСББ, але мусять прийняти всі його рішення. Це і погодження з вибором служб, які обслуговуватимуть будинок, встановленням тарифів (які, у разі нечесних на руку управителів, можуть завищуватися). А це вже порушення статті 41 Конституції: “Кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю”.

І на цю суперечність будемо наражатися майже на кожному кроці діяльності об’єднання. Наприклад, у пункті 5.10 типового Статуту ОСББ значиться: “Рішенням загальних зборів про проведення реконструкції будинку, в тому числі надбудови чи добудови, вважається прийнятим за умови наявності згоди всіх власників приміщень. Якщо власник житлового приміщення відмовляється відселитися, спір може бути вирішеним в судовому порядку”. А тепер уявімо ситуацію, коли людині немає куди “тимчасово відселитися” і вона законно хоче перебувати в квартирі, яка перебуває у її приватній власності. При тому суд вирішує спір на користь більшості — ОСББ. І це — знову—таки порушення тієї ж 41—ї статті Основного закону.

Віце—президент “Асоціації міст України”, яка активно просуває ідею ОСББ під патронатом влади, Мирослав Пітцик можливість виникнення подібної ситуації прокоментував “Україні молодій” дещо дивно: “Не можу відповісти юридично грамотно, бо не бачу цих норм закону. Якщо це суперечить, треба щось робити з законодавством...”. Натомість віце—прем’єр—міністр регіонального розвитку, будівництва та житлово—комунального господарства Віктор Тихонов говорить, що подібні конфлікти слід вирішувати за ленінським принципом “кого більше — той і правіший”. “Не може меншість диктувати більшості, — впевнений пан Тихонов. — Щоб урегулювати ту ситуацію, коли мешканець не хоче покидати квартиру для ремонту будинку, ми плануємо закріпити законодавчо такий варіант: якщо згодні більше 50% власників, примушувати тимчасово відселятися тих, хто проти...”

“Перегини” на місцях

Мешканці будинку на вулиці Мішуги, 2, що на Троєщині, до останнього часу й не підозрювали, що в їхньому будинку вже два роки, як існує ОСББ “Сердолік”. І тільки зараз з’ясувалося, яким шахрайським методом його створювали: установчі збори відбулися ще до того, як більшість мешканців заселили свої квартири, а присутніми на них були лише 50 власників квартир (тоді як закон вимагає половину + один власник). Стало відомим і те, що голова правління ОСББ пані Холмогорова не мешкає в цьому будинку. Але незважаючи на все це, “Сердолік” отримало свідоцтво про державну реєстрацію і діє відповідно до свого статуту. (Який, до речі, правління відмовляється надавати мешканцям будинку навіть для ознайомлення).

Голова “Сердоліка”, яку мешканці тепер називають не інакше як “терористкою”, взялася керувати будинком: зібрала з власників 1800 гривень на диван для консьєржів, якого так і не купила, 4500 гривень на кодовий замок, не пред’явивши обґрунтування такої суми, а головне — вимагає для себе службове житло. “Ми відверто налякані перспективою передачі будинку на баланс цього ОСББ, — говорить мешканка будинку Дар’я Комладзе. — Правлінню ми не довіряємо. І можна тільки уявити, якого шахрайства надалі можна чекати від цієї “компанійки”, коли вона отримає технічну документацію на будинок. Але ж і справжнє ОСББ створити не можемо — за законом, в будинку має бути лише одне такого типу об’єднання”.

Координатор житлово—комунальних програм громадянської мережі “ОПОРА” Тетяна Бойко розповідає й про інші нечесні методи, якими ОСББ завойовують столицю. “Забудовник може бути зацікавленим у створенні “кишенькового” ОСББ, особливо в Києві, де глобальні проблеми і в будівництві, і в комунальній сфері, — говорить пані Тетяна. — Є випадки, коли кількох власників квартир “купували” чи вони просто були “своїми” людьми, а потім управління об’єднання обирало для обслуговування будинку структуру, власником якої є забудовник. Слід зазначити, що ситуацію з нечесними забудовниками може ще більш загострити прийняття нового Житлового кодексу. У його проекті в статті 59 значиться: якщо власники квартир добровільно не створюють ОСББ, то це зробить забудовник. Не виключено, що він може створити “свій” ОСББ ще навіть до того, як більшість мешканців отримає документ на право власності”.

Є проста відповідь?

...Уся ця добровільно—примусова катавасія з біркою “житлово—комунальна реформа” змушує всерйоз задуматися: чому ж влада прагне “підсадити” всіх на ОСББ? З чим пов’язаний увесь галас, активне створення консультаційних центрів, оплата промо—роликів на телебаченні, коли і законодавча база потребує доопрацювань, і люди до таких змін не готові? У розпорядженні голови КМДА Олександра Попова підприємствам “Київміськбуд” та “Житлосервіс” доручено створювати ОСББ передусім у “хрущовках” — у будинках із 4 і 6 поверхами (які, до речі, за недавньою оцінкою головного архітектора Києва, потребують капремонтів). Нагадаємо, що після створення ОСББ відповідальність за стан будинків ляже на плечі власників, і ремонтувати доведеться не з бюджету, а з власних кишень.

А тепер поміркуємо, скільки таких будинків по Україні. А скільки завдяки цій реформі можна зекономити, якщо видати подібні розпорядження в усіх українських містах?

Заганятимуть в ОСББ, як у колгоспи?

За даними аналізу, проведеного в рамках проекту USAID, частка площі багатоквартирного житлового фонду, що обслуговується ОСББ у Києві та області, становить 3,3% (для порівняння: на Львівщині — 28,8%). Очевидно, саме тому голова КМДА Олександр Попов на догоду ініціативам Януковича спрямовує всі сили, аби виправити ситуацію в столиці — навіть щомісячний план—графік створення ОСББ у Києві розписано до кінця року. В кожному районі щомісяця має з’являтися від одного до 10 об’єднань, отож до 568 ОСББ (число станом на січень) планують додати в цьому році ще 641. Контролюватимуть виконання розпорядження Попова його заступники, а головам районних адміністрацій доручено “забезпечити ефективну роз’яснювальну роботу створених консультаційних центрів допомоги”, тобто займатися активною пропагандою.

Однак на Міжнародній конференції з питань розвитку об’єднань співвласників багатоквартирного будинку називали значно серйозніші цифри: за рік у Києві мають зареєструвати не 641, а 1532 нових ОСББ.

На потребі облаштовувати ОСББ наголошує й урядовий уповноважений з питань дерегуляції господарської діяльності Михайло Бродський. За його словами, оптимально буде, якщо за два роки в усій Україні зникнуть ЖЕКи, які є “кримінальними структурами і дурять людей”.

Максим САВЧУК